舊改，正在加速。

　　7月20日，國務(wù)院辦公廳公布《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》，指出到到“十四五”期末，力爭基本完成2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。

　　今年以來，中央層面已經(jīng)多次發(fā)文力推“舊改”。不同的是，這一次關(guān)鍵詞是“全面推進(jìn)”，且有了具體時間表，逐一明確了城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造目標(biāo)任務(wù)及對象范圍、調(diào)動民眾和社會力量參與方式、籌集改造資金途徑等關(guān)鍵問題。這意味著舊改即將全面上馬。

　　一、行業(yè)前景

　　“舊改”潛在存量規(guī)模巨大

　　根據(jù)此前官方通報，各地上報需要改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)17萬個，涉及居民上億人。換言之，到“十四五”末，也即2025年之前，全國要完成17萬個老舊小區(qū)改造。

　　其中，我國2000年前老舊居住小區(qū)近16萬個，涉及居民超過4200萬戶，建筑面積約為40億平方米。而2000年、2001年和2002年新增城市住宅建筑面積分別為6.2億平方米、4.7億平方米和12.9億平方米。根據(jù)老舊小區(qū)定義“城市建成區(qū)范圍內(nèi)建成使用20年以上，那么“舊改”潛在的存量規(guī)模則將分別在2020-2022年達(dá)到48.2億平方米、52.9億平方米與65.9億平方米。

　　這些老舊小區(qū)，主要集中于一二線城市的老城區(qū)，以上海、北京、廣州、成都、天津、鄭州、武漢、濟(jì)南等地為多。

　　家居建材行業(yè)

　　主要城市2000年前老舊小區(qū)占比

　　恒大研究院常務(wù)副院長夏磊測算認(rèn)為，按老舊小區(qū)改造的三大內(nèi)容來看，基礎(chǔ)類的改造平均成本約每平方米300元，按40億平方米待改造面積測算，預(yù)計(jì)全國老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施改造需投入1.2萬億元；改善類改造若只考慮電梯和停車，預(yù)計(jì)需要至少2.66萬億元；而對于提升類改造來說，若按每個小區(qū)投入400萬元、17萬個小區(qū)估算，需要0.68萬億元。因此，保守估計(jì)老舊小區(qū)改造至少需投入4.54萬億元。

　　若考慮到自選類改造部分以及居民自發(fā)進(jìn)行戶內(nèi)二次裝修，或帶動市場空間進(jìn)一步提升。

　　二、需求釋放

　　家居行業(yè)迎來巨大增量

　　老舊小區(qū)改造，不僅涉及民生改善的需求，還關(guān)乎擴(kuò)大內(nèi)需、拉動投資的重任，其影響不容忽視。

　　根據(jù)意見，改造內(nèi)容可分為基礎(chǔ)類、完善類、提升類3類。基礎(chǔ)類主要是市政配套基礎(chǔ)設(shè)施改造提升以及小區(qū)內(nèi)建筑物屋面、外墻、樓梯等公共部位維修等。完善類主要是環(huán)境及配套設(shè)施改造建設(shè)、小區(qū)內(nèi)建筑節(jié)能改造、有條件的樓棟加裝電梯等。提升類則包括改造或建設(shè)小區(qū)及周邊的社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施、衛(wèi)生服務(wù)站等公共衛(wèi)生設(shè)施、幼兒園等教育設(shè)施、周界防護(hù)等智能感知設(shè)施等。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，建材行業(yè)、建筑裝修產(chǎn)業(yè)、家具等內(nèi)部需求、物業(yè)等外部需求以及通信設(shè)備行業(yè)將受益舊改。防水、涂料、管材、保溫材料等細(xì)分領(lǐng)域有望明顯受益，同時地產(chǎn)集中度提升、精裝占比增加，帶動市場向B端家居建材龍頭企業(yè)傾斜。

　　具體來看，舊改帶來的機(jī)會可以做這樣一個劃分，涉及戶外的改造與室內(nèi)翻新兩部分，至少包括8種機(jī)會：外墻改造、防水改造、戶外地磚的翻新、內(nèi)墻翻新改造、照明、各種五金產(chǎn)品、管材、智慧社區(qū)。

　　而從“舊改”傳導(dǎo)邏輯看，舊改有望形成二次裝修的需求傳導(dǎo)鏈。從戶外改造到戶內(nèi)更新，部分老房翻新、家具家電更新需求等，可能隨之釋放。可以預(yù)見，“舊改”紅利將為家居行業(yè)帶來巨大增量。

　　這些變化已經(jīng)在發(fā)生。據(jù)奧維云網(wǎng)數(shù)據(jù)評估推算，從住宅裝修市場的產(chǎn)值結(jié)構(gòu)來看，老房及二手房翻新市場在2019年合計(jì)占比超過40%，2020年將超過42%。反應(yīng)到家居企業(yè)身上——歐派在北京二手房改造業(yè)務(wù)占到總業(yè)務(wù)量的7成；索菲亞客戶訂單新房從73%降低到66%，二手房，翻新房呈增長態(tài)勢，索菲亞還專門推出了舊房翻新套餐。

　　三、新興賽道

　　如何做好舊改市場？

　　舊改是巨大的紅利，同時也給企業(yè)帶來了新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。

　　想要真正意義上成功進(jìn)入這個市場，率先跑通模式是關(guān)鍵。過去，新興市場需求很大，大多家居企業(yè)并不關(guān)注利潤不高、需求分散的舊房翻新市場。同時，改善型裝修的難度更高、更具復(fù)雜性，很少有家居企業(yè)在這一塊有清晰的戰(zhàn)略。

　　總得來說，舊房翻新一個長尾效應(yīng)十分明顯的市場領(lǐng)域，家居企業(yè)要跳出傳統(tǒng)固有思維，跳出傳統(tǒng)的運(yùn)營模式，通過新零售，跨界整合資源逐步破除運(yùn)營壁壘，同時以產(chǎn)品創(chuàng)新強(qiáng)化企業(yè)核心競爭能力，從時效、便捷、服務(wù)、產(chǎn)品品質(zhì)等方面進(jìn)行革新。耐心構(gòu)建一整套體系，不然也就無法真正吃下這個市場。

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